যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার অপেক্ষায় থাকা ক্রেতাদের জন্য ৩ শতাংশ মর্টগেজ রেট এখন প্রায় অধরা লক্ষ্য হয়ে উঠেছে। বর্তমানে ৩০ বছরের ফিক্সড মর্টগেজ রেট গড়ে ৬ দশমিক ৬৫ শতাংশের কাছাকাছি থাকায় অনেকেই সুদের হার কমার অপেক্ষা করছেন। তবে বিশেষজ্ঞদের মতে, শিগগিরই হার আবার ৩ শতাংশে নেমে আসার সম্ভাবনা খুবই কম।

মহামারির সময় ফেডারেল রিজার্ভ সুদের হার কমিয়ে দেওয়ার পর যুক্তরাষ্ট্রে মর্টগেজ রেট প্রায় ৩ শতাংশের আশপাশে নেমে গিয়েছিল। ২০২১ সালে ৩০ বছরের ফিক্সড মর্টগেজ রেট সর্বনিম্ন ২ দশমিক ৬৫ শতাংশে পৌঁছায়। কিন্তু ২০২২ সালের মার্চ থেকে ফেড সুদের হার বাড়াতে শুরু করলে মর্টগেজ রেটও আবার বাড়তে থাকে। রিয়েল্টর ডটকমের জ্যেষ্ঠ অর্থনীতিবিদ জেক ক্রিমেলের মতে, অদূর ভবিষ্যতে ৩ শতাংশ মর্টগেজ রেটে ফিরে যাওয়ার সম্ভাবনা প্রায় নেই।

এই পরিস্থিতিতে ক্যালিফোর্নিয়ার বাড়ি কিনতে আগ্রহীদের সামনে বিকল্প হিসেবে আসতে পারে প্রস্তাবিত প্রপোজিশন ৩৭। আগামী নভেম্বরের নির্বাচনে ক্যালিফোর্নিয়ার ভোটাররা এই প্রস্তাবের ওপর সিদ্ধান্ত দেবেন। এটি অনুমোদিত হলে মধ্যম আয়ের যোগ্য বাসিন্দারা নতুন নির্মিত বাড়ির দামের সর্বোচ্চ ১৭ শতাংশ পর্যন্ত ঋণ নিতে পারবেন। ফলে ক্রেতার নিজস্ব ডাউন পেমেন্ট নেমে আসতে পারে মাত্র ৩ শতাংশে।

তবে এটি সরাসরি অনুদান নয়। প্রস্তাব অনুযায়ী, ক্যালিফোর্নিয়া হাউজিং ফাইন্যান্স এজেন্সি এই কর্মসূচি চালু করতে পারবে এবং সহায়তার অর্থ দ্বিতীয় মর্টগেজ হিসেবে দেওয়া হবে। অর্থাৎ বাড়ির মূল মর্টগেজের পাশাপাশি ক্রেতাকে আরেকটি ঋণের কিস্তিও পরিশোধ করতে হবে। প্রস্তাবটি কার্যকর হলে সর্বোচ্চ ২৫ বিলিয়ন ডলারের রেভিনিউ বন্ড বিক্রির মাধ্যমে কর্মসূচিটির অর্থায়ন করা হতে পারে।

প্রস্তাবিত কর্মসূচির আওতায় শুধু ক্যালিফোর্নিয়ার বাসিন্দারা এবং নির্দিষ্ট দামের মধ্যে থাকা নতুন নির্মিত বাড়ি কেনার সুযোগ পাবেন। বাড়ির মূল্যসীমা কাউন্টিভেদে আনুমানিক ১০ লাখ থেকে ১৫ লাখ ডলারের মধ্যে হতে পারে। ক্রেতাকে অন্তত ৩ শতাংশ নিজস্ব অর্থ দিতে হবে এবং বাকি অর্থের জন্য মূল মর্টগেজ নিতে হবে। প্রস্তাবে সহায়তার ঋণের সুদের খরচ যতটা সম্ভব কম রাখার কথা বলা হলেও নির্দিষ্ট সুদের হার বা ঋণের শর্ত এখনো নির্ধারিত হয়নি।

রিয়েল্টর ডটকমের জুলাই ২০২৬ সালের তথ্য অনুযায়ী, ক্যালিফোর্নিয়ায় বাড়ির মধ্যম তালিকামূল্য ছিল ৭ লাখ ৪৪ হাজার ৭৫০ ডলার। এই দামে ৩ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট হলে প্রয়োজন হবে প্রায় ২২ হাজার ৩৪০ ডলার। তবে লস অ্যাঞ্জেলেস, সান ফ্রান্সিসকো ও মন্টেরির মতো এলাকায় বাড়ির মধ্যম তালিকামূল্য ১০ লাখ ডলারেরও বেশি হওয়ায় বাস্তব পরিস্থিতি এলাকাভেদে অনেকটা ভিন্ন হতে পারে।

প্রস্তাবিত কর্মসূচিতে যোগ্য হতে ক্যালিফোর্নিয়ায় অন্তত এক বছর ধরে বসবাস করতে হবে, বাড়িটির প্রথম ক্রেতা হতে হবে এবং ক্লোজিংয়ের ৬০ দিনের মধ্যে বাড়িটিকে নিজের প্রধান বাসস্থান হিসেবে ব্যবহার করতে হবে। পাশাপাশি পরিবারের আয় সংশ্লিষ্ট এলাকার মধ্যম আয়ের দ্বিগুণের বেশি হতে পারবে না। উদাহরণ হিসেবে, ২০২৬ সালের আয়সীমা অনুযায়ী লস অ্যাঞ্জেলেস কাউন্টিতে চার সদস্যের পরিবারের যোগ্যতার সর্বোচ্চ আয় প্রায় ২ লাখ ১৬ হাজার ২০০ ডলার হতে পারে। তবে চূড়ান্ত আয়সীমা ক্যালিফোর্নিয়া হাউজিং ফাইন্যান্স এজেন্সি নির্ধারণ করতে পারে।

তাহলে ৩ শতাংশ মর্টগেজ রেটের জন্য অপেক্ষা করা ভালো, নাকি ৩ শতাংশ ডাউন পেমেন্টের সুযোগ নেওয়া ভালো?

বিশেষজ্ঞদের মতে, বিষয়টি শুধু সুদের হার দিয়ে বিচার করা ঠিক হবে না। বাড়ির দাম, মাসিক কিস্তি, ডাউন পেমেন্ট এবং ভবিষ্যতে ঋণ পুনঃঅর্থায়নের সুযোগও বিবেচনায় নিতে হবে। ৩ শতাংশ মর্টগেজ রেটের অপেক্ষায় থাকা ক্রেতাদের জন্য অপেক্ষার সময় দীর্ঘ হতে পারে। তবে ভবিষ্যতে সুদের হার কমে গেলে এবং ক্রেতা অপেক্ষা করার মতো আর্থিক অবস্থায় থাকলে মাসিক খরচের দিক থেকে তারা বেশি সুবিধা পেতে পারেন।

অন্যদিকে, প্রপোজিশন ৩৭-এর মতো কর্মসূচি ব্যবহার করে কম ডাউন পেমেন্টে বাড়ি কেনার সুযোগ পেলেও দুটি মর্টগেজের বিষয়টি মাথায় রাখতে হবে। ভবিষ্যতে মূল মর্টগেজ রিফাইন্যান্স করতে চাইলে দ্বিতীয় ঋণদাতার অনুমোদন প্রয়োজন হতে পারে। ফলে সুদের হার কমে গেলেও দুটি ঋণ একত্র করার ক্ষেত্রে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

রিয়েল্টর ডটকমের বিশ্লেষণ অনুযায়ী, বাড়ি কেনার সিদ্ধান্তে শুধু কম মর্টগেজ রেটের অপেক্ষা না করে নিজের আর্থিক প্রস্তুতির ওপর গুরুত্ব দেওয়া বেশি বাস্তবসম্মত। সম্ভাব্য ক্রেতাদের একাধিক ঋণদাতার অফার তুলনা করা, ক্রেডিট ও অন্যান্য আর্থিক বিষয় গুছিয়ে নেওয়া এবং সম্ভব হলে বেশি ডাউন পেমেন্টের জন্য সঞ্চয় করা উপকারী হতে পারে। মাসিক কিস্তি বেশি হলে তুলনামূলক কম দামের এলাকায় বাড়ি খোঁজার কথাও বিবেচনা করা যেতে পারে।

অর্থাৎ, ৩ শতাংশ মর্টগেজ রেট ফিরে আসার অপেক্ষায় বসে থাকার চেয়ে নিজের নিয়ন্ত্রণে থাকা বিষয়গুলো নিয়ে প্রস্তুতি নেওয়াই এখন বেশি গুরুত্বপূর্ণ। আর ক্যালিফোর্নিয়ার প্রপোজিশন ৩৭ অনুমোদিত হলে কিছু যোগ্য ক্রেতার জন্য কম ডাউন পেমেন্টে বাড়ির মালিক হওয়ার নতুন একটি পথ তৈরি হতে পারে। তবে এটি দ্বিতীয় মর্টগেজভিত্তিক কর্মসূচি হওয়ায় সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে ঋণের পূর্ণ শর্ত, সুদের হার এবং ভবিষ্যৎ রিফাইন্যান্সের প্রভাব ভালোভাবে যাচাই করা জরুরি।

আরটিভি/ এসকেডি